——鄭州市既有住宅加裝電梯政策解讀。
2022年7月24日，我們針對(duì)加裝電梯過(guò)程中出現(xiàn)的一些新情況、新問(wèn)題，報(bào)請(qǐng)市政府對(duì)鄭州市加裝電梯政策進(jìn)行了修訂，重新出臺(tái)了老舊小區(qū)加裝電梯政策，這個(gè)政策出臺(tái)一年多以后取得了良好的效果，去年鄭州市老舊小區(qū)加裝電梯首次突破400部。

今天我主要講三個(gè)方面的內(nèi)容：

一、 背景依據(jù)

2021年通過(guò)15個(gè)縣市區(qū)加梯辦，在各街道辦、社區(qū)配合下對(duì)全市所有老舊小區(qū)進(jìn)行排查摸底，目前鄭州市老舊小區(qū)總共有60595個(gè)單元未加裝電梯，當(dāng)然這些單元里面有一部分單元因?yàn)闃情g距、樓房的房齡和房屋質(zhì)量問(wèn)題可能無(wú)法加裝電梯，我們初步估計(jì)在5萬(wàn)個(gè)單元左右。大家算一下，如果一部電梯賣60萬(wàn)的話，這是一個(gè)非常大的市場(chǎng)。當(dāng)然這個(gè)加裝電梯是住宅，還不包括寫(xiě)字樓、商鋪、辦公樓。住建部通報(bào)，現(xiàn)在全國(guó)老舊小區(qū)加裝電梯有2.6萬(wàn)億的市場(chǎng)，這是非常龐大的一個(gè)市場(chǎng)，前景非常廣闊。

現(xiàn)在我們介紹一下鄭州市的加裝電梯。我們房管局2019年9月份開(kāi)始負(fù)責(zé)全市加裝電梯工作，4年多來(lái)，我們已經(jīng)先后發(fā)放加裝電梯財(cái)政補(bǔ)貼資金3860萬(wàn)元，有215戶業(yè)主提取了住房公積金是1100萬(wàn)元作為加裝電梯，鄭州市上個(gè)月底已經(jīng)加裝電梯1100部，居全省首位，我們是在全省第一個(gè)實(shí)現(xiàn)全域加裝電梯的目標(biāo)。目前鄭州市航空港區(qū)是省代管，除了港區(qū)以外，其他的15個(gè)縣市區(qū)均已開(kāi)展加裝電梯工作。

二、 主要內(nèi)容

主要從八個(gè)方面講一下：

（一） 適用范圍

所謂適用范圍，也就是加裝電梯的條件，總的分為4個(gè)：

一是本市行政區(qū)域內(nèi)，就是我們15個(gè)區(qū)縣市國(guó)有建設(shè)土地上，就不包括集體土地，就是農(nóng)村的土地，建成投入使用的，未建成投入使用的不包括，另外有合法權(quán)屬證明，現(xiàn)在叫不動(dòng)產(chǎn)登記證，必須有單一產(chǎn)權(quán)，單一產(chǎn)權(quán)就是單位的產(chǎn)權(quán)，非單一產(chǎn)權(quán)就是個(gè)人產(chǎn)權(quán)，另外未設(shè)置電梯的地面四層，包括四層，不含地下空間。

據(jù)有人講，住建部準(zhǔn)備把全國(guó)統(tǒng)一兩層以上老舊小區(qū)都要加裝電梯，這個(gè)如果推廣到兩層以上這個(gè)市場(chǎng)更大。另外加裝電梯在原產(chǎn)權(quán)建設(shè)紅線范圍內(nèi)，這句話不好理解，怎么解釋呢？通俗講就是加裝電梯不能超過(guò)小區(qū)的圍墻，有朋友講我就沒(méi)有圍墻怎么辦？你所在縣市區(qū)規(guī)劃部門(mén)他們專門(mén)有這方面的圖紙，可以查到你這個(gè)小區(qū)紅線在什么位置。

（二） 實(shí)施原則。

我們鄭州加裝電梯是以單元為單位，如果不占用公共停車位、公共綠地或者其他人員的專有部分，只需要征求本單元所有業(yè)主的意見(jiàn)，不需要征求這個(gè)樓棟或者其他單元的意見(jiàn)。

（三） 組織保障

鄭州市為了推行這項(xiàng)工作，在市級(jí)層面和區(qū)縣市分別成立了加裝電梯工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，我們簡(jiǎn)稱加梯辦，鄭州市是分管城建的副市長(zhǎng)，副組長(zhǎng)就是我們局局長(zhǎng)和市政府辦公廳的副秘書(shū)長(zhǎng)，另外加裝電梯牽扯的市場(chǎng)監(jiān)管、規(guī)劃、城管、財(cái)政、城建、住房公積金都在這個(gè)領(lǐng)導(dǎo)小組里面，縣市區(qū)統(tǒng)一。關(guān)于街道辦社區(qū)的職責(zé)我就不再說(shuō)了。

（四） 實(shí)施程序

鄭州加裝電梯共分為十步，我們好多電梯公司經(jīng)常給我反映，說(shuō)我們這個(gè)加裝程序有點(diǎn)太復(fù)雜，其實(shí)一個(gè)是動(dòng)議表決，一個(gè)是聯(lián)合審查，再一個(gè)是協(xié)議公示，這是舊樓加裝電梯的特點(diǎn)以外，其他的幾步都是新樓加裝電梯也必須要做的工作，沒(méi)有大家想象的那么復(fù)雜。

我重點(diǎn)介紹一下第一步，動(dòng)議表決，過(guò)去我們制定的實(shí)施意見(jiàn)是依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，《民法典》出臺(tái)以后《物權(quán)法》就作廢了，現(xiàn)在全國(guó)所有的開(kāi)展加梯工作都是依據(jù)《民法典》，都是按照這個(gè)動(dòng)議表決來(lái)的。過(guò)去我們講的雙2/3，就是建筑面積的2/3、建筑人數(shù)的2/3，所謂人數(shù)實(shí)際上就是戶數(shù)，你想想有小孩、有嬰兒、有智力殘疾的你讓他參與表決可能嗎？所以人數(shù)就是戶數(shù)，過(guò)去2/3，現(xiàn)在《民法典》出來(lái)以后為了推進(jìn)這項(xiàng)工作，又降低了，就是2/3征求意見(jiàn)的時(shí)候是挨家挨戶征求意見(jiàn)，他同意不同意是他的權(quán)利，同意的或者他既不加裝但是他也不反對(duì)這個(gè)也可以參與表決，可以不邀請(qǐng)反對(duì)的業(yè)主。2/3的業(yè)主參與表決，2/3的3/4業(yè)主同意就行了。舉個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，這個(gè)樓有6層一梯兩戶12層，過(guò)去2/3必須要8戶才能啟動(dòng)這項(xiàng)工作，低于8戶是不能啟動(dòng)的。現(xiàn)在是8戶以上參與表決，8戶的3/4就是6戶就達(dá)到加裝電梯的條件了。另外你簽訂協(xié)議、制定方案，新樓加裝電梯也需要做的工作。

另外我們?yōu)榱私鉀Q協(xié)議公示里面是社區(qū)負(fù)責(zé)的，我們?yōu)榱私鉀Q社區(qū)變相推進(jìn)一票否決的問(wèn)題，有些社區(qū)害怕業(yè)主上訪、群訪等群體性事件，他變相不作為，私下規(guī)定有一戶反對(duì)他們就不進(jìn)行公示，就不蓋章，你不蓋章這個(gè)上報(bào)的資料就少一個(gè)，所以說(shuō)你就不能上會(huì)。

我們?yōu)榱私鉀Q這個(gè)問(wèn)題，我們借鑒了成都市增加的我們叫特殊條款，就這三條，一個(gè)是十人的，再一個(gè)兩名以上70歲的，這個(gè)70歲的可以是一家的，不一定是非要兩戶的。成都市是必須兩家，我們叫一家兩個(gè)老人都可以。再一個(gè)，80歲的，另外殘疾三級(jí)以上的，這個(gè)工作做了，社區(qū)必須要蓋章，如果社區(qū)不蓋章，你可以到相關(guān)部門(mén)，什么紀(jì)檢部門(mén)啊、信訪部門(mén)投訴他。這個(gè)出臺(tái)以后，很好地解決了社區(qū)變相要求一票否決的問(wèn)題。

再一個(gè)是聯(lián)合審查，聯(lián)合審查需要報(bào)送六個(gè)方面的資料，這個(gè)資料的報(bào)送由社區(qū)工作人員負(fù)責(zé)報(bào)送，有的社區(qū)就一個(gè)人，他比較忙，因?yàn)榇蠹抑�道社區(qū)事比較多，這個(gè)情況下也可以由電梯公司或者業(yè)主代表把相關(guān)的資料報(bào)到所在區(qū)縣市的加梯辦。另外聯(lián)合審查，我們借鑒了杭州，大家知道全國(guó)加裝電梯最多的是廣州，加裝電梯1萬(wàn)部，第二多的就是杭州，杭州目前加裝電梯是7千部，我們借鑒杭州的，你把資料報(bào)齊以后，加梯辦審核沒(méi)問(wèn)題，他們負(fù)責(zé)把他們轄區(qū)里面所有的職能部門(mén)召集來(lái)，組織開(kāi)一個(gè)聯(lián)合審查會(huì)。我們?yōu)榱吮ＷC電梯的安全，我們叫河南省住建廳專家人才庫(kù)里面電梯方面的專家，然后對(duì)電梯方案進(jìn)行審核。審核完了以后，拿著聯(lián)合會(huì)議紀(jì)要，到所在縣市區(qū)住建部門(mén)辦兩表，到特種設(shè)備監(jiān)管部門(mén)辦《電梯安裝告知書(shū)》，我們簡(jiǎn)稱“兩表一書(shū)”。

再給大家明確一下，《特種設(shè)備告知書(shū)》是電梯設(shè)備進(jìn)廠以后打開(kāi)電梯箱，打開(kāi)以后有一個(gè)合格證，拿著合格證和聯(lián)合會(huì)議紀(jì)要才能辦這個(gè)。另外為什么我們?cè)黾右粋�(gè)聯(lián)合驗(yàn)收呢？就是我們有一些企業(yè)非常不自覺(jué)，為了趕工程、為了利益最大化，上會(huì)聯(lián)審是一套圖紙，施工的時(shí)候用另一套圖紙，所以造成巨大的安全隱患，老百姓投訴比較多。這種情況下，結(jié)束以后向所在縣市區(qū)加梯辦申請(qǐng)，對(duì)電梯進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收，凡是沒(méi)有經(jīng)過(guò)聯(lián)合審查、聯(lián)合驗(yàn)收的一律不能發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼。再一個(gè)是使用登記。在“鄭好辦”APP上就可以直接辦理電梯使用證書(shū)。資料歸檔，任何一個(gè)工程建完了以后，所有的資料，市內(nèi)五區(qū)是交鄭州市城建檔案館，其他各縣市區(qū)交所在轄區(qū)的城建檔案館。

（五） 資金來(lái)源

為了解決資金難的問(wèn)題，畫(huà)紅線的住房公積金，我們和住房公積金協(xié)調(diào)，把住房公積金使用放寬了，過(guò)去是電梯建好以后取得電力使用許可證以后才能取公積金，但是電梯建的時(shí)候需要用錢，有些業(yè)主手里沒(méi)有錢，幾萬(wàn)塊錢他拿不出來(lái)，需要用，這個(gè)時(shí)候我們給公積金協(xié)調(diào)，取得聯(lián)合會(huì)議紀(jì)要以后，拿著聯(lián)合會(huì)議紀(jì)要相關(guān)的證明你就可以把住房公積金取出來(lái)了。等于說(shuō)沒(méi)有電之前公積金就可以取出來(lái)了，我們?nèi)ツ昴甑滓呀?jīng)取了1100萬(wàn)。

再一個(gè)關(guān)于鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在我們有些電梯公司比較靈活，為了解決有些業(yè)主沒(méi)有錢的問(wèn)題，工商銀行、建設(shè)銀行作為擔(dān)保人去擔(dān)保，提供小額貸款，5萬(wàn)塊錢以內(nèi)分三年時(shí)間完成，正常的利息，很好地解決了個(gè)別業(yè)主沒(méi)有錢的問(wèn)題。

另外我們電梯的補(bǔ)助，就是各縣市區(qū)的補(bǔ)助，像鞏義、新鄭是全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，他們是直接補(bǔ)15萬(wàn)，你這個(gè)電梯就是花30萬(wàn)他們是補(bǔ)貼15萬(wàn)。鄭州是20%，也就是1/4，這個(gè)電梯60萬(wàn)才補(bǔ)了15萬(wàn)。

（六） 協(xié)調(diào)機(jī)制

我們今年準(zhǔn)備根據(jù)一樓反對(duì)業(yè)主在協(xié)商的時(shí)候，有些業(yè)主提出補(bǔ)償一百萬(wàn)，我們?yōu)榱私鉀Q這個(gè)問(wèn)題，在今年全市推行向廈門(mén)學(xué)習(xí)，準(zhǔn)備把一樓的補(bǔ)償直接規(guī)定死，就是一樓的兩戶每戶的補(bǔ)償不能超過(guò)電梯總額的2%，二樓不能超過(guò)一樓的一半。實(shí)際上鄭州現(xiàn)在加裝電梯普遍反對(duì)集中在一樓，二樓非常少。我們采取什么補(bǔ)償措施呢？我們加的這一千多部電梯，90%以上都是采取補(bǔ)償?shù)?/span>，我們采取的一個(gè)就是建陽(yáng)光房，這是最普遍的，就是樓上出錢把樓下連廊簡(jiǎn)稱叫陽(yáng)光房，你上面多長(zhǎng)多寬給樓下也裝上。

第二是裝電梯的位置，過(guò)去老的住房采光不行，保暖也不行，我們向上海學(xué)習(xí)，樓上掏錢最新的換玻璃，既能保暖還能遮光，解決了有些業(yè)主變相提出你侵犯我隱私、你有噪音，它既隔音，外面看不到里面，里面可以看到外面，這就很好地把問(wèn)題解決了。

另外我們電梯建好以后可以做廣告，你可以簽個(gè)協(xié)議，叫一樓業(yè)主只要能拿著廣告，或者三年五年，電梯廣告收入都是你的。

另外還可以樓上對(duì)錢給一樓交幾年的物業(yè)費(fèi)，采取各種補(bǔ)償，達(dá)到協(xié)商的目的。

（七） 保障措施

我們所有社區(qū)都有一個(gè)負(fù)責(zé)電梯的人員，我們簡(jiǎn)稱叫電梯專干，你去了以后就找這個(gè)社區(qū)的人員就行了。

（八） 注意事項(xiàng)

安全要求，大家知道電梯是特種設(shè)備，要出了事就是大事，非死既傷的事，為了保證老百姓的安全，我們要求在電梯建設(shè)之前，必須要對(duì)電梯機(jī)裝的位置要進(jìn)行地質(zhì)勘測(cè)，如果這個(gè)房子在建設(shè)的時(shí)候有地勘報(bào)告不用再做，如果沒(méi)有必須做一個(gè)地勘報(bào)告，就是這個(gè)地方適合不適合加裝電梯。廣東東莞出現(xiàn)一個(gè)沒(méi)有做地勘，下雨以后水灌進(jìn)去以后下陷，再一個(gè)使用的是硬連接，不是軟連接，直接把一棟樓拉成危房了，這是全國(guó)比較惡劣的安全事件。

安全鑒定這個(gè)不是強(qiáng)制的，如果一些樓房出現(xiàn)開(kāi)裂、下沉，或者明顯的房屋質(zhì)量，可以出現(xiàn)一個(gè)房屋鑒定，這個(gè)不是強(qiáng)制的。

另外我們所有都必須經(jīng)過(guò)特種設(shè)備檢驗(yàn)，取得合格證，另外省特檢院是市場(chǎng)監(jiān)管局下面的二級(jí)機(jī)構(gòu)，事業(yè)編制改革推向市場(chǎng)了，現(xiàn)在不是事業(yè)編制，他們?cè)?8個(gè)市每個(gè)地市都有一個(gè)分公司，基本上是壟斷的�，F(xiàn)在推向市場(chǎng)只要有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、只要有資質(zhì)的公司都可以對(duì)電梯進(jìn)行檢測(cè)，現(xiàn)在不是省特檢院一家了，這個(gè)大家要知道。

另外我們的電梯這是業(yè)主爭(zhēng)議最大的，就是加裝電梯的時(shí)候有些業(yè)主變相地想擴(kuò)大面積，到時(shí)候出租、賣的時(shí)候都是利益最大化�，F(xiàn)在我們省住建廳出臺(tái)的加裝電梯標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候明確指出，電梯的長(zhǎng)度不能超過(guò)四米，寬度不能超過(guò)2.4米，另外電梯高度，所謂電梯高度，大家看到右側(cè)這部電梯是中原區(qū)的一部電梯，這個(gè)電梯的頂端不能超過(guò)樓房?jī)擅住?/span>

三、 術(shù)語(yǔ)解釋

民法關(guān)于“以上”，我們經(jīng)常接觸的2/3以上、多少多少以上，這個(gè)《民法典》第1259條明確規(guī)定，這個(gè)大家不用再爭(zhēng)議了。另外我們做了一個(gè)加裝電梯相關(guān)資料的二維碼，大家掃這個(gè)二維碼，所有和加裝電梯相關(guān)的資料里面都有，可以轉(zhuǎn)載、可以保存。

去年全國(guó)人大出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)法》，出臺(tái)了以后，我們預(yù)計(jì)全國(guó)各省市自治區(qū)都要相應(yīng)出臺(tái)相關(guān)的政策，另外2025年我們鄭州市的老舊小區(qū)改造將結(jié)束，下一步重點(diǎn)就是推進(jìn)即有住宅加裝電梯，今年李強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中專門(mén)講到，推進(jìn)老舊小區(qū)加裝電梯，下一步國(guó)家財(cái)政、省財(cái)政都要對(duì)老舊小區(qū)加裝電梯進(jìn)行投入。即有住宅加裝電梯它的春天到了，我們歡迎在座的有更多的電梯企業(yè)參與到老舊小區(qū)加裝電梯行業(yè)中，我們一如既往地給大家做好服務(wù)和保障。謝謝大家！